マンションが売れない場合の値下げタイミングと注意点

このサイトは株式会社イエツグをスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。

売却活動を始めてからしばらく経つのに反応が鈍い。内見は入るが、なかなか申し込みにつながらない。そんなとき、「値下げして売り切るべきか」と迷う方は少なくありません。

ですが、価格を下げることは売却益を直に削る判断でもあります。焦って下げる前に、本当に価格の問題なのかを冷静に見極めることが必要です。

マンションならではの要因を確認

マンションが売れにくい理由は、価格だけではありません。 戸建てとは違い、管理状態や共用部の印象、住人のルールなども買主の判断材料になります。

たとえば、「管理費や修繕積立金が近く値上げ予定」「ペット不可や細かい利用制限がある」などの要素も、 比較対象が多いマンション市場では敬遠されやすいポイントです。

こうした「価格以外のつまずき」があるかどうかを確認しないまま値下げしても、反応が変わらないこともあります。 まずは物件そのものとその伝え方に目を向けてみることが、解決の糸口になるかもしれません。

マンションの値下げに踏み切る前に
確認すべき5つの視点

マンションが売れない原因は多岐にわたります。まずは物件の状況をチェックし、原因を特定してみましょう。

相場より高く設定されていないか

価格が市場の水準から乖離している場合、どんなに物件に魅力があっても比較の土俵に上がれません。

レインズやポータルサイトで、築年数・立地・間取りが近い物件と比べてどうかをチェックしてみましょう。

そもそもそのエリアに需要はあるか

人口減少や再開発の影響で、エリア全体の流通性が低下しているケースもあります。都市部でも駅からの距離が長い・商圏力が弱いなどが理由で需要が低迷していることも。

立地は変えられないため、地元の事情に詳しい不動産会社に相談することが大切です。

内装・設備が購入意欲を下げていないか

築古や設備劣化は、価格以外のマイナス要素として働くことも。

水回りの印象やクロス・フローリングの傷みなどは、清掃やハウスクリーニングで改善できる可能性があります。買主の購入意欲を高めるために、できることを行っておきましょう。

販売活動
（広告・写真・コメント）は適切か

マンションがなかなか売れない場合、広告や宣伝方法が原因の可能性もあります。例えば、物件写真が少ない・暗い・空室でも家具配置がないなど、第一印象で損をしているケースは少なくありません。掲載媒体の見直しや撮影・PR文のブラッシュアップなど、広告改善の余地がないかも確認しましょう。

特にマンションは、写真1枚で印象が大きく変わる物件です。「窓の向き」「眺望」「共用部の雰囲気」などをきちんと伝えられていないと、買主に選ばれる前にスルーされてしまうことも。

タワーマンションやファミリー層向けの物件では、時間帯ごとの日当たりの違い、エントランスの清潔感、共用施設の設備感なども見せ方次第で印象が変わるため、写真やコメントの改善余地があるかを改めて見直しましょう。

不動産会社の動きに停滞がないか

問い合わせ対応・内見調整・価格戦略提案など、営業の熱量が足りていない不動産会社に任せていては売れるものも売れません。

反響状況の共有がない、対応がルーズ…といった場合は、媒介契約の見直しも視野に入れていいかもしれません。

マンションの値下げを
検討すべきタイミングとは？

築10年超マンションは
節目前の見直しがカギ

マンションは築年数によって大きく評価が変わる物件です。特に「築10年」「築20年」を境に、買主からの印象やローン審査の条件が変わることも。

築10年を超える前、あるいは築20年を迎える前に リフォーム歴やメンテナンス状況を整理して見直すことで、「あと数年で大規模修繕が必要かも」という懸念を払拭できる可能性もあります。

その他、以下のような状況が揃っている場合は、戦略的な値下げが有効です。

• 1〜3月／9〜10月といった需要期に向けて、価格で優位に立ちたいとき
• ダブルローンなどで早期売却が優先課題の場合
• 内見はあるが、「価格がネック」とのフィードバックが続いているとき

値下げをどのくらいするか

値下げ幅はインパクトと現実性のバランス

マンションの値下げ幅は、売出価格の10%前後を目安にしておきましょう。例えば売出価格が5,000万円の場合、値下げは500万円以内に留めることが大切です。値下げ幅が小さいとインパクトがなく、価格改定の効果が出にくくなります。

大きいとかえって怪しまれてしまいます。手取りも減ってしまうため、極端な値引きは避けることが大切です。ただし、値下げは一度行うと元に戻せないため、「最低ライン」は事前に定めておきましょう。

値下げを判断する上での3つの注意点

マンションを値下げする際は、以下の点に注意しましょう。

相場を大幅に下回らないようにする

値下げ後の売出価格は、相場を大きく下回らないよう注意が必要です。相場を大きく下回ると、買主から「訳アリ物件では？」と不信感を持たれることも。

手取りも減ってしまうため、売却後のライフプランに影響が及ぶおそれがあります。

ローン残債を下回らないようにする

マンションの売却益を住宅ローンの返済にあてる場合、売却価格が残債を下回らないようにしましょう。ローン残債が売却価格を上回る状態（オーバーローン）になると、マンション売却後もローンの返済が続きます。

返済負担が残り続けるだけでなく、所有権移転の登記にも支障が出るため、残債と売却額のバランスは慎重に検討しましょう。

値下げ後の反応を測る

価格を下げた後は、1〜2週間以内に内見数や問い合わせ数が増えるかどうかを確認。変化がなければ、価格以外の要因が残っている可能性があります。