マンション売却で不動産会社を変更したほうがいいケースと注意点

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マンションの売却は、不動産会社との連携によって成否が大きく左右されます。だからこそ「今売れないのは、物件のせいなのか、それとも会社側の問題なのか」という視点を持つことが重要です。

ここでは、不動産会社を変更すべき典型的なケースや変更時の注意点、そしてスムーズな乗り換え方法を整理してご紹介します。

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不動産会社の変更は可能。
ただし契約形態に注意

マンションの仲介を依頼した不動産会社は、条件を満たせば他社への切り替えが可能です。

一般媒介契約は、依頼できる不動産会社数の上限がないため、他社への変更は難しくありません。一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみで、契約期間も定められています。不動産会社を変更する際は、契約期間を確認しておきましょう。

すでに買主が決まっている場合、不動産会社の変更は困難です。強引な変更はトラブルを招くため、現在の不動産会社に取引完了まで任せる必要があります。

不動産会社を変更できない場面も確認します

マンション売却の不動産会社変更は、契約を終了させる方法として「契約期間満了」や「合意解除」などの形で進めるのが基本です。まずは、今の媒介契約がどの種類で、いつまで有効なのかを把握したうえで、変更の可否と手順を整理しましょう。

たとえば専任媒介・専属専任媒介の有効期間中は、他社へ重ねて依頼できない前提で動いています。途中で他社に切り替える場合、契約書の定めにより、広告費などの実費負担や報酬相当額の請求が生じることがあります。変更を考え始めた段階で、まずは契約書の「有効期間」「解除」「報酬」「費用の取扱い（途中解約時の費用負担を含む）」を読み、曖昧な点は書面で確認しておくと安心です。

また、買主候補が見つかって申込みの調整が進んでいる、内覧が連続して予定されている、重要事項の確認が進んでいるといった局面では、担当者を変えること自体が買主側の不信感につながることがあります。「変更すべきか」だけでなく、「変更してもスムーズに成約まで進められるか」という観点で、現状の進捗を棚卸ししてから動くと判断がぶれにくくなります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf）

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_tk3_000037.html）

参照元：REINS（https://www.reins.or.jp/contract/）

不動産会社を変更すべきケース

下記のケースに当てはまる場合、不動産会社の変更を検討しましょう。

3ヶ月間売却の進展が見られない

媒介契約の期間は通常3ヶ月ですが、3ヶ月経っても内見や問い合わせが極端に少ない場合は、別の不動産会社に変更したほうがよいでしょう。現在の不動産会社で販売活動を続けると、時間が無駄になるリスクがあります。

担当者の対応が不透明または受け身

進捗報告が曖昧だったり、売却戦略の提案がない、という場合は、売却活動そのものが滞っている可能性があります。誠実でスピーディな対応をしてくれる会社へ切り替えるのが合理的です。

担当者を変更してもらう手段もありますが、状況が改善されるとは限りません。円滑なマンション売却を進めるには、不動産会社そのものを乗り換えることも大切です。

広告・集客の質に不満がある

物件写真が古い／魅力的でない、掲載メディアが少ない、コメントが事務的など、こうした状況は第一印象の損失に直結します。掲載戦略を再構築してくれる会社へ相談をしましょう。

囲い込みが疑われるときは確認しておきます

マンション売却が進まない理由として、売り出し価格や物件条件以外に、仲介側の運用が影響していることもあります。その一つが、他社からの紹介や案内が入りにくくなる「囲い込み」が疑われるケースです。決めつけは避けるべきですが、確認の手順を知っておくと、冷静に不動産会社変更の判断ができます。

確認の第一歩は、物件が指定流通機構（レインズ）へ適切に登録され、取引状況が更新されているかを把握することです。専任媒介・専属専任媒介では、レインズへの登録や登録証明書の交付など、一定の手続きが定められています。担当者には、レインズ登録証明書の提示や、現在の取引状況の説明を依頼し、他社からの問合せが入った場合の対応方針もあわせて確認するとよいでしょう。

もし説明が曖昧で納得できない場合は、いきなり対立せず、都道府県の宅建業免許担当窓口や公的な相談窓口で「こういう状況だが一般的にどう確認するのがよいか」を相談してから次の手を決めると進めやすくなります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_tk3_000037.html）

参照元：REINS（https://www.reins.or.jp/contract/）

無料相談で現状を整理してから判断します

マンション売却で不動産会社変更を考えたとき、いきなり解約に進むよりも、まずは「現状を言語化」してから判断すると、余計な遠回りを減らせます。具体的には、現在の契約形態と満了日、売り出し価格の根拠、広告掲載先と内容、内覧件数と反応、値下げ提案の有無、問い合わせ対応の速度といった点を整理し、第三者の視点で見直すのが有効です。

無料相談は、売主側の立場で論点を整えるのに向いています。たとえば、不動産取引の相談窓口に「媒介契約の内容をどう確認すべきか」「説明が不十分な点をどう質問すべきか」を持ち込むと、感情ではなく手順で判断できるようになります。トラブルが疑われる場合は、消費生活相談や行政の窓口も選択肢になります。

参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/shien/soudan/）

参照元：消費者庁（https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/）

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_tk3_000037.html）

マンション売却だからこそ
見逃せない“変更のサイン”

戸建てとは異なり、マンション売却では管理規約の説明力など、専門的な対応が求められます。もし、担当者がこうした点に十分対応できていないと感じたら、会社の変更も検討すべきタイミングかもしれません。

以下のような状況に心当たりがある場合は、一度立ち止まってみてください。

• 管理費・修繕積立金の説明が曖昧で、買主から追加質問が来ても回答に時間がかかる
• タワーマンションなのに、高層階の眺望価値や共用ラウンジの魅力を広告に反映できていない
• ペット飼育可否やゲストルームなど、購入判断を左右する共用部ルールを把握していない
• 近隣成約事例との比較が甘く、階数や向きによる価格調整が提案に盛り込まれていない

買主目線での丁寧な訴求ができるかどうかは、売却金額や成約スピードに直結します。マンションの特性を理解した上で、どのようなアピールをしてくれるかを確認することが、不動産会社選びの重要な判断基準になります。

不動産会社を変更しても売却が進むとは限りません

マンション売却で不動産会社を変更すると、担当者の提案力や広告の作り込みが改善し、状況が動くことはあります。一方で、変更それ自体が成約を保証するわけではありません。問い合わせが少ない根本原因が、相場からの乖離、立地の需給、管理費・修繕積立金の水準、住戸条件による選別などにある場合は、不動産会社を変えても「反応が薄い状態」が続くことがあります。

判断を早めるコツは、感覚ではなくデータで状況を確認することです。近隣や同種の成約事例と比べて売り出し条件がどう見えるか、成約価格情報や価格動向の公開データを参照しながら、現状の戦略が市場の目線と合っているかを点検すると、変更すべき課題が「担当者の問題」なのか「戦略の問題」なのか整理しやすくなります。

参照元：国土交通省（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）

参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/chosa/reins/）

売却が進まないときは変更以外も見直します

不動産会社変更を検討する前に、売却が止まっているポイントを分解してみると、打ち手が明確になります。問い合わせが少ないのか、内覧までは入るのに申込みにつながらないのか、申込み後の条件調整で止まっているのかで、見直すべき内容が変わるためです。ここでは、マンション売却で見直しやすいポイントを、順番に整理します。

参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/chosa/reins/）

内覧対策を見直します

内覧の段階で失速する場合は、部屋の印象づくりだけでなく「質問にすぐ答えられる状態」を整えることが重要です。たとえば、管理費・修繕積立金、管理規約、ペット可否、駐車場や駐輪場、リフォーム履歴、設備の不具合の有無といった論点は、その場で確認したい買主が多い傾向にあります。担当者が説明に迷うと不安材料になりやすいため、手元資料をまとめ、担当者と事前に共有しておくと内覧の質が上がります。

また、内覧後の反応が取れていない場合は、担当者に「内覧後はできるだけ早めに、遅くとも数日以内を目安に、良かった点と懸念点を回収してほしい」と依頼し、次の内覧に向けた改善につなげると、売却活動が前に進みやすくなります。

参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/shien/soudan/）

参照元：株式会社シーズ・クリエイト（https://www.cfre.co.jp/otetuzukisuru-page/naiken-page/naikengonohenji-page/）

売り出し価格を点検します

問い合わせが少ない場合、売り出し価格が市場の期待値とずれている可能性があります。点検のやり方としては、同じエリア・築年・広さが近いマンションの「成約価格」を軸に、階数や向き、眺望、リフォーム状況、管理状態などの差を踏まえて、現状の売り出し価格がどう見えるかを整理します。

ここで大切なのは、「近隣の売り出し価格」ではなく「実際の成約価格」を参照して会話することです。担当者に対しては、成約事例の提示と、差分補正の考え方の説明を求めると、値下げの要否を納得感を持って判断しやすくなります。

参照元：国土交通省（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）

売却のタイミングを再検討します

住み替えや引っ越しの都合で期限が決まっていない場合は、売却のタイミングも戦略に入ります。短期間で売り切る必要があるなら、価格と広告を早めに調整して「反応を出す」方向が向いています。一方で、急がないのであれば、反応が出る条件が整うまで広告の整備や内覧体制を固め、無理に条件を崩さずに進める選択肢もあります。

市場の動きは地域や物件タイプで差があるため、公開データで確認し、担当者の提案と照合して判断すると、変更するべきか・継続してよいかが見えやすくなります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html）

参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/chosa/reins/）

不動産会社を
変更する際のリスクと注意点

違約金が発生する可能性

媒介契約期間の途中など、不動産会社を変更するタイミングによっては、違約金が発生するおそれがあります。契約内容にもよりますが、違約金の記載がある場合は支払いが必要です。

違約金の支払いを避けるため、契約満了と同時に不動産会社を乗り換えましょう。

売れ残った「出回り物件」
とみなされる場合も

不動産会社を何度も変更した場合、中々売れない「売れ残り」の印象を持たれやすくなります。出回り物件は不動産会社に敬遠されやすく、販売活動に消極的なところも少なくありません。マンションが余計に売れにくくなるため、不動産会社を何度も変更することは避けましょう。

自分に合った不動産会社を見つけるためには、複数の会社に相談することが重要です。売主目線で親身に対応してくれる不動産会社を選び、頻繁に変更する必要がないようにしましょう。

契約中の成約や解除で費用請求が起きる場合があります

媒介契約の内容によっては、契約期間中の動き方次第で費用請求が発生する可能性があります。たとえば、専任媒介・専属専任媒介の有効期間中に、他社を通じて売買契約が成立した場合、標準媒介契約約款では報酬相当額の請求が定められています。また、契約の終了時に、広告費など「契約の履行のために要した費用」について、契約書の定めに基づき実費の負担を求められることがあります。

不動産会社変更を急ぐときほど、「何が発生し得るか」を事前に見える化しておくことが重要です。契約書の該当条項を確認し、費用が想定される場合は、どの費目が対象か、いくら程度かを書面で確認してから動くと、後から揉めにくくなります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf）

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_tk3_000037.html）

不動産会社を変更する流れ

不動産会社を変更する方法は次のとおりです。

1. 現在の契約期間と更新日をチェックする
2. 契約満了のタイミングになったら、不動産会社に解約を申し出る
3. 不動産会社を探す
4. 新しい不動産会社と媒介契約を結ぶ

契約満了のタイミングに合わせ、現在の不動産会社に解約を伝えましょう。解約後は新しい不動産会社を探し、媒介契約を結べば変更完了です。

不動産会社の変更が必要なのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約です。一般媒介契約は、任意のタイミングで新しい不動産会社と契約できます。相性が悪い不動産会社は、契約満了時に解約を申し出ましょう。

契約形態ごとの変更手順を整理します

マンション売却で不動産会社変更をスムーズに進めるには、契約形態ごとに「いつ」「何を」「どう伝えるか」を先に決めることが近道です。共通して必要なのは、契約書で満了日と更新の扱いを確認し、現在の販売状況を報告書などで把握したうえで、新しい会社に同じ前提情報を渡せる状態にしておくことです。

また、引継ぎでは広告の作り直しだけでなく、物件資料や管理規約などの整理も重要になります。新しい会社が早期に販売活動を立ち上げられるように、必要書類の所在と最新版をまとめ、質問が来やすい論点（管理費・修繕積立金、共用部ルール、近隣成約事例など）をあらかじめ共有する準備をしておくと、変更の効果が出やすくなります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf）

参照元：REINS（https://www.reins.or.jp/contract/）

一般媒介契約のときは重複依頼の整理をします

一般媒介契約は複数社へ依頼できる一方で、窓口が増えるほど情報がばらつきやすくなります。たとえば、会社ごとに広告の内容や写真、コメントの方向性が異なると、買主側が比較したときに印象が弱くなることがあります。売り出し条件、内覧対応のルール、連絡先の一本化など、運用を整えてから会社を追加・整理すると混乱が起きにくくなります。

特に、どの会社に依頼しているかを明示するかどうかなど、契約の型によって管理方法が変わるため、契約書の記載に沿って「どこまで共有するか」を整理しておくと安心です。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf）

専任媒介と専属専任媒介のときは更新前に準備します

専任媒介・専属専任媒介は、一定期間は1社に任せる前提の契約です。切り替えを検討する場合は、満了の少し前から準備し、更新の意思決定を期限内に行うと進めやすくなります。具体的には、直近の販売活動報告を受け取り、広告の改善履歴、問い合わせの内容、内覧の反応、価格調整の提案などを整理し、「次の会社に何を期待するか」を言葉にしておくと、乗り換え後の軌道修正が減ります。

また、専任系は報告頻度などの義務が定められているため、報告の内容と頻度が適切かも確認ポイントになります。報告が弱いと感じる場合は、まず報告のフォーマットを明確に依頼し、それでも改善が見られない場合に不動産会社変更へ進むと判断しやすくなります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_tk3_000037.html）

新しい不動産会社の選び方を確認します

不動産会社変更で失敗を避けるには、「今の不満を解消できるか」だけでなく「次の売却戦略を形にできるか」を見極めることが重要です。マンション売却では、管理状況の説明、広告の作り込み、成約事例に基づく価格設計、内覧後の改善サイクルなど、やるべき仕事が多岐にわたります。選ぶ基準を先に決めておくと、比較がぶれにくくなります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf）

担当者の説明と報告のしかたを確認します

担当者の力量は、提案の中身だけでなく「説明の筋の通り方」と「報告の運用」に表れます。専任媒介・専属専任媒介では、販売活動の状況報告に一定の頻度が求められるため、報告がどの形式で、どの粒度で出るのかを事前に確認すると、任せた後の不安が減ります。

相談の場では、「直近の販売活動はどの指標で評価するか」「内覧後の反応はどう回収するか」「値下げ提案は何を根拠に出すか」を質問し、具体の運用を答えられる担当者かを見ておくと、マンション売却の不動産会社変更が成果につながりやすくなります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_tk3_000037.html）

査定価格の根拠が妥当か確認します

不動産会社を比較するときは、査定額の高さよりも「根拠の説明」を重視すると判断が安定します。査定はあくまで見立てであり、実際の売り出し価格は、成約事例と市場の反応を踏まえて調整していきます。担当者に対しては、同じマンション内や近隣の成約事例、階数・向き・眺望・リフォーム有無などの差分をどう補正したかを聞き、説明が具体的かを確認するとよいでしょう。

加えて、売主に意見を述べる際に根拠を明らかにして説明する考え方は、標準媒介契約約款にも整理されています。説明が曖昧な場合は、資料の提出を依頼し、比較できる形にしてから選ぶと納得感が高まります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf）

参照元：国土交通省（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）

インターネット集客の方針を確認します

マンション売却では、ネット上の第一印象が内覧数に影響しやすいため、インターネット集客の方針は必ず確認しておきたい点です。確認したいのは、掲載先の選定だけでなく、写真の撮り直しや見せ方、物件コメントの方針、情報更新の頻度、問い合わせ後の対応フローまで含めた運用です。更新が滞ると、買主側に「動きがない物件」という印象が残りやすくなるため、更新ルールを具体的に聞いておくと安心です。

また、不動産広告は公正競争規約に基づくルールのもとで運用されます。おとり広告の未然防止や、表示の正確性の担保は、掲載の信頼性に直結します。担当者がルールを理解し、更新・修正を丁寧に運用できるかも、会社選びの一つの基準になります。

参照元：不動産公正取引協議会連合会（https://www.rftc.jp/koseikyosokiyaku/）

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