3,000万円特別控除の使い方

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マンションを売却し、売却益（譲渡益）が出た場合、基本的には所得税＋住民税で最大39％の課税が発生します。しかし、条件を満たせば最大3,000万円までの譲渡所得を非課税にできる制度があり、これが「3,000万円特別控除」です。

ここでは、制度の基本から、対象要件・よくある誤解・申請フローまでを整理します。

3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除は、居住用不動産（マイホーム）を売却した時に利用できる所得控除です。一戸建てはもちろんマンションも対象となります。マンションの売却益は譲渡所得とみなされ、所有期間によって20%または39%の税金が課税されます。仮にマンションを3,000万円で売った場合、600万円か1,170万円の税金が発生します。

3,000万円特別控除は、所有期間に関わらず譲渡所得から3,000万円を差し引けます。節税効果が大きいため、マイホームを売却した際は活用すべき特例です。

3,000万円特別控除を受ける条件

マンション売却時に3,000万円特別控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 売却したマンションがマイホームであること
• マンション売却年か前年・前々年にマイホーム買い替え・交換の特例などを利用していないこと
• マンションを売却した前年・前々年に譲渡損失の繰越控除や損益通算をしていないこと
• 地震や災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年以内に売却すること
• 売り主と買主が特別な関係（夫婦や親子など）ではないこと
• 売却したマンションが収用等の場合の特別控除など、他の特例を適用していないこと

売却したマンションが長年暮らしていたマイホームで、売り主と買主が親子や夫婦関係でないなど、細かな条件が設けられています。3,000万円特別控除を利用できるか判断に迷った時は、不動産会社や税理士に相談してみましょう。

適用外となる場合

下記に当てはまるケースは、3,000万円特別控除の適用外となります。

• 特例を受けることを目的に入居したと認められる場合
• 仮住まいなど一時利用のために所有しているマンションの売却
• 別荘など趣味・娯楽や保養のために所有しているマンションの売却

主にマイホーム以外のマンション売却では、一部特例を除いて3,000万円特別控除が適用されません。

3,000万円特別控除の
手続きの仕方と必要な書類

3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必要です。確定申告の流れや、手続きに必要な書類をご紹介します。

手続きに必要な書類

3,000万円特別控除の適用を受けたい方は、以下の書類を揃えましょう。

• マンション購入時の売買契約書
• マンション売却時の売買契約書
• 売却価格が分かる領収書や証明書
• 売却したマンションの登記簿謄本
• 住民票の除票か戸籍附票

住民票の除票や戸籍附票は、売り主の住所と売却したマンションの住所が異なる場合に必要です。市区町村役場の窓口で発行してもらいましょう。

確定申告の流れ

確定申告で3,000万円特別控除を受けるまでの流れは次のとおりです。

1. 必要な書類を揃える
2. 譲渡所得の内訳書と確定申告書B、申告書第三表（分離課税用）を記入する
3. 税務署の窓口や郵送、e-TAXなどで提出する

確定申告書は手書きで問題ありませんが、国税庁の公式HPにある「確定申告書等作成コーナー」でも作成できます。作成した確定申告書は、税務署の窓口または郵送で提出できるほか、条件を満たせばe-TAXで提出可能です。

3,000万円特別控除利用の際に
気になる質問【FAQ】

3,000万円特別控除に関する質問と回答をまとめました。

確定申告せずに
3,000万円特別控除を利用できる？

3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必須です。確定申告しなかった場合、マンションの売却益の全額が課税対象となってしまいます。手間はかかりますが、節税のためにも確定申告を済ませましょう。

売却益が3,000万円以下でも
確定申告は必要？

3,000万円特別控除を利用する場合、マンションの売却益が3,000万円以下でも確定申告が必要です。確定申告なしでは売却益に課税されますので、必要書類を揃えて手続きしましょう。

相続したマンションの
売却でも利用できる？

相続したマンションの売却でも3,000万円特別控除を受けられる可能性があります。ただし、被相続人（故人）が所有し、マイホームとして利用していたことが前提条件です。

単身赴任していた場合でも対象になる？

所有者が単身赴任していた場合でも、3,000万円特別控除が利用できる可能性はあります。個々のケースによりますので、税務署へ問い合わせてみましょう。

共有名義のマンションは対象になる？

共有名義のマンションの売却も3,000万円特別控除の対象です。共有名義人1人あたり3,000万円の控除が適用されるため、夫婦名義なら6,000万円まで控除できます。ただし、共有名義人それぞれが確定申告を行う必要があります。

10年超所有軽減税率の特例と併用できる？

10年超所有軽減税率の特例と3,000万円特別控除は併用可能です。併用した場合、所得税や住民税の節税効果を高められます。

住宅ローン控除と併用できる？

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できません。どちらか得かは個々のケースによりますので、不動産関係に強い税理士に相談してみましょう。