【いつ必要？】マンション売却にかかる費用を支払うタイミング

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マンションを売るときに気になるのは、「どのタイミングで、いくら支払うことになるのか」という点だと思います。とくに住宅ローンが残っている場合、決済日に手元資金が足りなくならないか、翌年の税金はいくら必要なのかを早めに把握しておくことが安心につながります。この記事ではマンション売却時の主な費用と支払いタイミングを、契約・決済・翌年の税金という流れで解説します。

費用の支払いはいつ発生するかの全体像

マンション売却で費用が動く場面は、契約時、決済・引渡し時、売却した翌年の確定申告と住民税の三つに大きく分かれます。契約時は売買契約書に貼る印紙税が中心で、契約書の金額が1,000万円超〜5,000万円以下なら印紙税は軽減後で1万円、5,000万円超〜1億円以下なら3万円という水準です。

決済・引渡しでは、売却代金を受け取ると同時に、住宅ローン残債の一括返済、仲介手数料の支払い、抵当権抹消登記などの登記費用と司法書士報酬、固定資産税・管理費・修繕積立金などの清算金、場合によってはローンの繰上返済手数料や引越し・クリーニングの実費を支払います。これらは多くの場合、決済当日の「精算書」に一覧でまとまり、売却代金から差し引かれたうえで売主の手取り金額が決まります。

売却で利益が出た場合には、譲渡所得として翌年の確定申告で所得税と復興特別所得税を申告・納付し、それをもとに翌年6月頃から住民税が課税されます。土地や建物の長期譲渡所得の税額は、課税長期譲渡所得金額に対して所得税15％・住民税5％を乗じ、さらに所得税の2.1％分が復興特別所得税として加算される仕組みです。

参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm）

仲介手数料の支払い時期と上限の考え方

仲介手数料は、不動産会社が買主を見つけて売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。支払いのタイミングは、契約時に半額、決済時に残り半額という形か、決済・引渡し時に全額をまとめて支払う形が一般的で、媒介契約書や重要事項説明書にあらかじめ記載されます。売買契約が成立しなければ、通常は仲介手数料の支払い義務は生じません。

金額には上限があり、国土交通省の告示で「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」として区分ごとに定められています。売買価格が400万円を超える場合は、売買価格（税抜）×3％＋6万円が上限で、ここに消費税が加わります。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html）

金額の上限式と消費税の扱い

例えば3,000万円で売却する場合、仲介手数料の上限は3,000万円×3％＝90万円に6万円を足して96万円となり、消費税10％を加えると合計105万6,000円が上限額になります。5,000万円で売却するなら、同じ計算で税込171万6,000円が上限の目安です。

ここで注意したいのは、どこに消費税がかかるかという点です。仲介手数料や司法書士報酬などのサービスに対する対価は、消費税の課税対象となります。一方で、個人が自宅として使っていたマンションの土地や建物の売却代金は、土地の譲渡が消費税非課税とされ、居住用建物の譲渡も原則として非課税取引と整理されています。

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html）

支払い方法と分割精算の慣行

仲介手数料の支払い方法は銀行振込が中心で、契約時支払い分は契約日までに指定口座に振り込むか、当日振込の控えを提示する形がよく見られます。現金で支払う場合は、その場で領収書を受け取るのが通常です。

決済時にまとめて支払うケースでは、精算書の中に仲介手数料が項目として入り、売却代金から自動的に差し引かれる形で処理されることもあります。分割にするか一括にするかは事前の合意次第なので、手元資金を厚めに残したい場合は「決済時にまとめて精算したい」と不動産会社に相談しておくと安心です。

契約時に必要な費用（印紙税）

売買契約を結ぶ際には、売買契約書に収入印紙を貼り付けて印紙税を納める必要があります。不動産の譲渡に関する契約書については、令和9年3月31日まで軽減税率が適用されており、契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円、5,000万円超〜1億円以下なら3万円が印紙税額です。

契約書原本をそれぞれ保管する売主と買主が、自分の分の契約書に印紙を貼って負担する形が一般的です。印紙税は決済日ではなく契約書を作成した日に必要になるため、契約日までに印紙代を現金で用意しておくとスムーズです。

参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm）

決済・引渡し時に支払う主な費用

決済・引渡しの場面では、売却代金の受け取りと同時に多くの費用を精算します。典型的には、住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権抹消登記や所有権移転登記にかかる登録免許税と司法書士報酬を支払い、固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金の未経過分を売主と買主の間で清算し、仲介手数料の残額を支払います。これらは精算書にまとめられ、売却代金から差し引かれたうえで残りが売主の口座に振り込まれます。

登録免許税については、抵当権抹消登記の税額が不動産1個につき1,000円とされており、土地と建物で2,000円といった水準が目安です。これに司法書士報酬が数万円程度加わるのが一般的で、住所や氏名が変わっている場合には登記名義人表示変更登記の費用が追加されることもあります。

参照元：法務省（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000010.html）

固定資産税・管理費等の清算とローン完済

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税される仕組みであり、納税義務者は売主です。一方、実務上は決済日以降の期間に対応する税額を買主が負担するよう、日割りまたは月割りで精算することが多く、決済時にその分を買主から受け取ります。

管理費や修繕積立金についても、決済の前後で売主と買主の負担期間を分けて精算するのが一般的です。住宅ローンは決済日に残高全額を一括繰上返済し、その際に銀行所定の繰上返済手数料が発生する場合があります。最近はネット手続きで無料とする商品もありますが、窓口や電話での一括返済では数万円程度の手数料がかかるローンもあるため、事前に借入先に確認しておくと必要な金額を正確に把握できます。

参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）

譲渡所得の税金はいつ払うか

売却で利益が出た場合、その利益は譲渡所得として課税されます。譲渡所得は、売却代金などの収入金額から、取得費（購入価格や購入時の諸費用）と譲渡費用（仲介手数料、印紙税、登記費用など）を差し引き、マイホームの3,000万円特別控除などの特別控除額があればそれも差し引いて計算します。

譲渡所得がプラスの場合、売却した年の翌年に確定申告を行い、2月16日から3月15日までの期限内に所得税と復興特別所得税を納付します。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地や建物については長期譲渡所得となり、税額は課税長期譲渡所得金額×15％（所得税）＋同×5％（住民税）で、所得税部分に対して2.1％の復興特別所得税が上乗せされます。

参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）

モデルケースで見る費用と時期のシミュレーション

ここでは、3,000万円でマンションを売却し、住宅ローン残高が2,000万円残っているケースを簡単にイメージしてみます。契約時には、売買契約書に貼る印紙税として1万円前後を現金で負担し、仲介手数料の半額を支払うこともあります。

決済・引渡しの日には、買主から売主に3,000万円が振り込まれ、そのうち2,000万円がローン完済に充てられます。残り1,000万円から、仲介手数料の残額や抵当権抹消登記と司法書士報酬、固定資産税・管理費等の清算金、繰上返済手数料などが差し引かれ、最終的な手取り額が決まります。仲介手数料を上限いっぱいとすると税込約105万6,000円、登記費用・司法書士報酬で数万円、清算金のやり取りで数万円というイメージです。

さらに仮に5,000万円で売却し、取得費や諸費用との差し引き後の譲渡所得が1,000万円になった場合で、マイホームの3,000万円特別控除が使えないとすると、長期譲渡所得としておおよそ200万円前後の所得税・住民税が翌年に発生する水準です。これは課税長期譲渡所得金額1,000万円に対して、所得税15％、住民税5％、復興特別所得税2.1％（所得税部分に対して）がかかる仕組みに基づく概算です。

参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

よくある誤解と注意点

まずよくある疑問が、「売れなかったときに仲介手数料を払うのか」という点です。通常の媒介契約では、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。例外として、広告費を別途に実費精算する特約がある場合などは支払いが生じることもあるため、媒介契約書の費用負担の条項を事前に確認しておくと安心です。

次に、「契約をキャンセルした場合の違約金や手付金の扱い」です。多くの売買契約では、手付金を放棄することで契約を解除できる「手付解約」や、契約違反があった場合の違約金に関する条項が設けられます。どの時点でどの程度の負担が生じるかは契約書ごとに異なるため、署名前に手付金の性質と解除の条件をよく確認することが重要です。

また、「売却後すぐに税金を払う必要があるのか」という誤解もよく見られます。所得税と復興特別所得税は売却した翌年の確定申告でまとめて申告・納付し、その内容をもとに翌年6月以降の住民税が決まります。申告漏れがあると加算税や延滞税がかかることもあるため、売却した年のうちに税務署や税理士に一度相談しておくとよいでしょう。

参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3102.htm）