マンションの売却時に気を付けたい注意点

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マンション売却は、資産の整理だけでなく、今後の住まいや資金計画にも関わる重要な意思決定。特に住み替えや買い替えを前提としたケースでは、「価格交渉にどう対応するか」「契約書でどこまで確認するべきか」など、細かい判断が積み重なります。

ここでは、売却準備から引き渡し後までにおける注意点を段階ごとに整理し、想定外の失敗を防ぐための視点をお届けします。

売却準備段階での注意点│
開始前にやっておきたい5つのこと

1. 売却スケジュールを逆算して立てておく

住み替えを検討している方は特に、売却・引っ越し・購入の時期を月単位でスケジューリングすることが重要です。

2. 相場の把握をする

エリア・築年・間取りが近い物件の実売価格を自分の目で確認し、売れ筋の価格帯を理解しておきましょう。

3. ローン残債と売却額のバランスを確認

残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）は、追加資金の準備やつなぎ融資の検討が必要になるため、早い段階で金融機関へ相談することが大切です。

4. 不動産会社は対応の質で比較する

複数社の査定額だけでなく、「売却戦略の説明力」「問い合わせ対応のレスポンス」など、提案の中身と人柄で比較しましょう。

5. 媒介契約の種類と条件は必ず理解する

専任・専属専任・一般媒介の違いを把握し、自分に合った契約形態を選ぶことが、売却活動の自由度と情報管理の質に直結します。

売却活動中の注意点│
進捗に応じて柔軟に見直す

売出価格は市場とのバランスで調整

高く売りたい気持ちは当然ですが、相場とかけ離れると買い手の比較対象にすら上がりません。反響の少なさが続く場合は価格の見直しも視野にいれましょう。

値下げのタイミングを決める際は、市場の需要や築年数などを考慮する必要があります。ライフプランやローン返済への影響を抑えるため、最低価格も決めておきましょう。

不動産会社に任せきりにしない

販売活動の内容、問い合わせ件数、内見のフィードバックなど、定期的に報告を求め、施策の見直しを提案しましょう。

もし不動産会社に不満がある場合は、途中で変更することも可能です。媒介契約期間中に売れなかった時や、担当者の対応に問題がある時は変更を検討しましょう。ただし、媒介契約期間内に不動産会社を変更すると、違約金が生じるおそれがあります。違約金を支払ってでも変えたい場合を除き、契約満了に合わせて不動産会社を変更しましょう。

内見は印象の積み重ねを意識して準備

水回りの清掃や生活感の整理だけでなく、玄関の第一印象、におい、採光の取り方まで含めて、事前に整えておくことで印象が大きく変わります。

必要に応じてハウスクリーニングやリフォームの活用を検討しましょう。

価格交渉には最低ラインを持って臨む

交渉を一律で断ると、売却時期が延びるリスクがあります。あらかじめ「この金額までならOK」とラインを定めておくと判断がしやすくなります。

売れない場合の注意点│
値下げは最後の手段

すぐに値下げに踏み切るのではなく、まずは以下を見直しましょう：

• 不動産会社の切り替え（契約満了タイミングで）
• 写真・広告文・掲載サイトの再構成
• 内見率や問い合わせ率の改善策（チラシ・SNS・リノベ提案など）

それでも難しい場合に限って、値下げを戦略的に判断しましょう。築年数・市況・次の住まいの購入計画とのバランスも含めて考える必要があります。

契約〜引き渡し後の注意点│
思わぬトラブルを防止するために

契約書は内容に納得してからサインを

不動産契約は金額が大きいため、「読んだけどよくわからなかった」で済ませないこと。特に、引き渡し条件や設備の状態記載、特約条項は必ずチェックしましょう。

引き渡し準備は早めに動き出す

引っ越し、不用品処分、登記変更、公共料金の精算など、細かくて時間のかかる作業が山積みです。スケジュールに余白をもって進めましょう。

確定申告は忘れずに

売却益が出た場合は譲渡所得として課税対象になります。3,000万円特別控除や長期譲渡の軽減税率を活用する場合でも、確定申告は必須です。

トラブル防止のために│
“伝えなかった”が一番の火種になる

• 設備不良や修繕履歴、過去の住民トラブルなどは事前に開示しておく
• ホームインスペクションや瑕疵保証の付帯も、トラブル抑止と安心材料になる
• 買主とのやりとりは、書面で残しておくのが基本