マンション売却の市場動向や相場感を知る

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マンション売却において、今が「売り時」なのかを判断するためには、市場全体の動きを捉えることが重要。特に近年は建設コストの上昇や需要の回復を背景に、新築・中古を問わず価格が上昇傾向にあります。

ここでは、全国主要都市の相場変遷や、築年数による価格傾向、売却価格の見極め方について丁寧に解説します。

マンション価格は上昇傾向が継続中

マンション相場は、コロナ禍前から全国的に上昇傾向が続いています。コロナ禍では一時的に低迷したものの、その後は需要が回復したため上昇へと転じました。2024年のマンション価格（区分所有）は、2010年と比較して2倍以上になっています（2010年を100とした場合）。

地域によって差はあるものの、地方のマンション価格も上昇傾向にあります。地方でも需要は回復傾向にあるうえ、原材料費や人件費の高騰からマンション価格が高止まりしています。また、中古マンションも需要が増えて相場が上昇しています。

主要都市のマンション相場の変遷

以下では主要都市のマンション相場の傾向・特徴をご紹介します。

東京のマンション相場の変遷

東京のマンション相場は、コロナ禍前まで横ばいの状態が続いていました。しかしコロナ禍後は需要が回復し、中古マンションの平均価格は大きく上昇しています。

2019年と2024年の中古マンションの平均価格を比較すると以下の通りです。

• 2019年：23区 4,097万円／都下 2,611万円
• 2024年：23区 5,329万円／都下 3,229万円

特に23区の価格上昇は顕著で、都下と比較して上昇率が高くなっています。

大阪のマンション相場の変遷

大阪のマンション相場も上昇傾向が続いています。70平米に換算した中古マンション価格は、2019年1月頃が4,135万円だったのに対し、2025年1月には6,940万円まで上昇しました（大阪中心部・6区の平均）。特に2024年からは価格が急騰し、1年で約1,600万円高くなりました。

新型コロナウイルスが流行し始めた頃は一時下落したものの、その後は上昇に転じています。ただし地域によって上昇率が異なるため、マンション売却のタイミングは見極める必要があります。

愛知のマンション相場の変遷

愛知のマンション相場も緩やかな上昇傾向が見られます。県全体の中古マンションの平均価格（成約物件）は、2019年1月頃が2,061万円^※1だったのに対して、2024年1月には2,651万円^※2に上昇しています。地域差はあるものの、需要の高まりから価格の上昇が続いています。

特に都市部はマンション価格が高止まりしています。中でも名古屋市中区・中村区などの中心部は人気で、中古マンションも高値で取引されています^※3。

福岡のマンション相場の変遷

福岡のマンション相場も上昇傾向にあります。同地域の中古マンション価格は、コロナ禍前から緩やかな上昇が続いていました。一方でコロナ禍後も傾向は変わらず、価格は少しずつ上昇しています。

特に上昇率が高い地域は、古賀市や柳川市などです。いずれも福岡市のベッドタウンで、根強いマンション需要があります。また、福岡市中央区など都市部も中古マンション価格が大きく上昇しています。人気エリアのため、県全体の平均よりも価格上昇率が高めです。

築年数ごとの相場

築年数ごとに中古マンション価格の相場をまとめました（価格は2025年4月3日調査時点）。

築5年までのマンションは築浅として根強い需要があり、価格相場も高め。築10〜15年のマンションも相場は高めですが、年々価格が下がる点に注意しましょう。

一方築20年を超えると、年々価格の下落ペースが早まります。設備の傷みも見られ始めるため、設備を交換してから売却するのも手でしょう。リフォーム・リノベーションを行って物件の付加価値を高める手段もあります。ただし、築古物件を高く売る適切な手段は物件によって異なります。会社と相談し、高く売れる方法を探しましょう。

売却相場の調べ方

マンションの売却相場を調べる方法は3つあります。

市場での売出し価格を確認

売り出しされている中古マンションの価格を調べることで、大まかな相場を把握できます。売り出し物件の情報は、不動産会社のサイトや不動産ポータルサイトで入手可能です。

中古マンションの価格は立地や設備、間取りなどの条件によって変動します。正確な相場を把握したい時は、売却予定のマンションと立地や間取りが似た物件を参考にしましょう。

一括査定サービスの活用

不動産の一括査定サイトから物件情報を入力すると、複数の不動産会社にマンションの査定を依頼できます。会社が提示する査定額は概算ですが、自分で調査する場合と比べて精度の高い情報を得られます。物件情報を入力するだけで済むため、手間もほとんどかかりません。

一括査定なら、近隣に売り出し物件がない場合でも相場を調べられます。ただし概算金額ですので、会社が提示した価格で売却できるわけではありません。本格的に売却を進めたい時は、不動産会社に直接マンションの査定を依頼しましょう。

不動産会社の訪問査定

不動産の仲介を行っている会社に相談し、売却予定のマンションを実際に査定してもらいましょう。訪問査定では、プロが物件の状態を確かめながら査定するため、実勢価格に近い価格を把握できます。査定結果に納得できた場合、実際に売却を進めるのもよいでしょう。

ただし、実勢より高い価格を提示される可能性もあります。査定結果に納得できなかった時は、他の不動産会社に相談してみるのも手です。

査定の根拠となる査定方法の種類

マンションなどの不動産には、大別して3つの査定方法があります。

原価法

原価法とは、対象物件の新築価格を想定し、築年数から減額して査定価格を割り出す方法です。主に一戸建ての建物部分を査定する際に用いられています。一方、マンションなどの集合住宅には不向きで、通常は取引事例比較法や収益還元（投資用物件の場合）が使われます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、対象物件と条件が近い物件の取引事例を参考に、査定価格を算出する方法です。類似する物件の築年数や間取り、設備の状況などの情報から不動産価格を割り出します。不動産査定ではポピュラーな方法で、中古マンションや一戸建ての土地部分の査定で用いられています。

取引事例比較法は過去の事例を参考にするため、需給バランスなど実勢も考慮した査定が可能です。一方で類似物件の取引事例がない場合、実勢と査定結果がかけ離れてしまう欠点があります。

収益還元法

収益還元法は、対象物件が将来生み出す利益を予想し、査定価格を割り出す方法です。大きく直接還元法とDCF法の2つの手法に分けられます。

• 直接還元法：一定期間の収益から査定価格を計算する方法
• DCF法：物件の収益と売却時の想定価格を基準に査定する方法

主に投資用物件向きの査定方法で、居住用のマンションでは利用されていません。