売買契約を結ぶ

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マンション売却の大きな節目となるのが、売買契約の締結。これは、買主と正式に合意を交わすプロセスであり、今後の引き渡しや代金決済に直結する重要な手続きです。

ここでは、売買契約の基本的な流れと、売主として注意すべきポイントを整理してご紹介します。

売買契約とは

売買契約は、売主が物件の所有権を買主に譲渡し、買主がそれに対する対価（代金）を支払うことを合意する法的な契約をいいます。

マンションなどの不動産は取引金額が大きいため、関係者も複数にわたることから、契約書で取り決め内容を明文化しておくことが重要です。特に以下のような項目が、契約書の中心です。

• 売買代金とその支払い方法・期日
• 所有権移転の時期
• 引き渡しの条件とタイミング
• 設備の取り扱いや不具合があった場合の責任の所在

マンションの売買契約の流れ

マンションの売買契約は、主に以下の流れで進めていきます。

1. 必要書類の準備
2. 重要事項説明書の確認
3. 契約書への署名・捺印

1.必要書類の準備

まずは売買契約に必要な以下の書類を揃えましょう。

• 身分証明書
• 実印
• 売買契約書
• 建築確認通知書
• 付帯設備表など

身分証明書と実印は、買主と売り主双方が準備する必要があります。他の書類は不動産会社が用意しますので、対応する必要はありません。

2.重要事項説明書の確認

書類を揃えたら買主と交渉し、不動産会社も交えて重要事項説明書を確認しましょう。重要事項説明は買主側のみ義務付けられていますが、売り主も一緒に確認するとトラブル抑止に繋がります。双方で問題がないことを確認し、認識をすり合わせてから売買契約へ進みましょう。

3.契約書への署名・捺印

重要事項説明書を確認したら買主と売買契約を結びましょう。不動産会社の立会のもとで売買契約書の内容をよく読み、問題がなければ署名・捺印します。署名・捺印後は売買契約が成立しますので、引き渡しに向けた準備を進めていきましょう。

売買契約書に記載する内容

売買契約書には、主に以下の内容を記載する必要があります。

• 売買代金・手付金の額
• 売買代金の支払期日
• 建物の住所
• 土地や専有部分の面積
• 所有権移転日（登記の手続き）日・引渡日
• 付帯設備の有無・引き継ぎ
• 固定資産税など税金の精算
• 瑕疵担保責任
• 手付解除の期限
• 契約違反時の解除の取り決め
• 引渡し前の滅失・損傷（引き渡しまでに不動産が損傷した場合の取り扱い方法）
• 反社会的勢力の排除
• 契約不適合責任（契約内容と異なる物件を売った時の売り主の責任）

売買契約書は不動産会社が作成してくれますが、契約時は不備がないか隅々までチェックしましょう。

売買契約時の注意点

売買契約を結ぶ際は以下の点に注意しましょう。

• 物件の情報に間違いがないか確認する
• 売買代金や手付金、支払期日を買主と一緒に再確認する
• 税金の精算・負担方法を決めておく
• 瑕疵担保責任の期間を明確にしておく
• 付帯設備の取り扱いを決めておく

売買契約を結ぶ際に、買主との取り決めを契約書で明確化することが大切です。

マンションの売買契約ならではの注意点

戸建てや土地の売却と異なり、マンションでは「共有部分」や「管理組合との関係」といった特有の条件があります。 そのため、契約時には以下のようなマンション特有のチェックポイントも押さえておきましょう。

• 管理規約や使用細則の確認
  ─ ペット飼育・楽器演奏・バルコニー利用など、管理規約で制限されている場合があります。買主に誤解を与えないよう、事前に確認し説明できるようにしておきましょう。
• 修繕積立金の残高・値上げ予定
  ─ 将来の値上げが総会で決議されている場合は、事前に買主へ伝えることが望ましいです。トラブル予防の意味でも、管理会社からの通知資料などを揃えておきましょう。
• 専有面積とバルコニー面積の違い
  ─ 専有部分に含まれない共用部（バルコニー・玄関ポーチなど）を誤って「専有面積」として伝えないよう注意が必要です。
• 駐車場・駐輪場の契約条件
  ─ 空き状況・抽選制・継続利用の可否など、買主が重視するポイントです。「今は使えているが、買主が使えるとは限らない」というケースもあるため要確認です。

マンションは共有財産の集合体でもあります。 売買契約を締結する際は、自分の専有部分だけでなく、「マンション全体としてどんな物件か」も含めて情報開示できるようにしておくことが、スムーズな契約と信頼につながります。

マンションの
売買契約後にやるべきこと

マンションの売買契約後は、以下の流れで準備を進めましょう。

1.引き渡し準備

売買契約を結んだら、引き渡しに向けて以下の手続きを行う必要があります。

• 買主との物件引き渡し前の立会
• 引っ越し
• 役所での手続き
• 電気や水道、ガスなどの解約と新居での契約
• 不要な付帯設備の取り外し・処分
• ゴミの処分など

いつまでに行うかスケジュールを立てておきましょう。

2.所有権移転登記

売買契約で決めた決済当日になったら、所有権移転登記を行いましょう。不動産会社が代行してくれますが、自分で司法書士に依頼する方法もあります。手続きを済ませたら、すぐ買主へ連絡を入れましょう。

3.残金決済の準備

残金の授受の準備も必要です。通常は先に登記申請を行い、手続きが完了してから残金を受け取ります。不動産は高額取引になるため、残金の支払いは振込が一般的です。買主や不動産会社から入金の連絡が入ったら、早めに口座を確認しましょう。